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Pour savoir si les objectifs de la loi ALUR ont été remplis dans le secteur de la copropriété, il convient de reprendre les mesures principale.

1/ Clarifier les contrats et la facturation des syndics ?
En vigueur : voir le décret du 28 mars 2015

Pour gagner en transparence, le contrat de syndic doit suivre un modèle type, arrêté par décret. Le syndic perçoit deux types de rémunérations : un forfait annuel pour les prestations effectuées au titre de sa mission et une rémunération complémentaire pour des prestations particulières qui sont listées dans le décret, telles que l’organisation d’assemblées générales supplémentaires. Aucune autre prestation ne peut être facturée en dehors de ces deux types de rémunération.

2/ Plafonner l’état daté et les honoraires perçus par le syndic au titre du recouvrement d’une créance
En attente d’un décret

La loi ALUR prévoit le plafonnement de l’état daté (document facturé par le syndic au copropriétaire vendeur permettant d’informer, lors de la vente, des créances et dettes du copropriétaire vendeur et de l’acquéreur vis-à-vis de la copropriété) ainsi que celui des frais nécessaires exposés par le syndicat, comme les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Ces plafonds doivent être déterminés par décret.

3/ Permettre aux copropriétaires et aux occupants un meilleur accès aux informations de la copropriété
En vigueur : Décret du 30 décembre 2015  : pièces justificatives des charges de copropriété
En vigueur : Décret du 15 décembre 2015 : information de l’ensemble des occupants d’immeuble

Pour assurer une meilleure information sur la gestion de la copropriété, les copropriétaires ont la possibilité, avant chaque assemblée générale, de consulter auprès du syndic tous les justificatifs des dépenses réalisées pour administrer l’immeuble et en assurer la conservation et l’entretien.
Par ailleurs, les syndics ont un délai de trois mois après l’assemblée générale pour communiquer aux occupants les décisions prises concernant leur immeuble (budget, travaux, vie commune, etc.). Ils peuvent adresser ces informations par courrier ou bien assurer un affichage dans les parties communes pendant un mois.

4/ Rendre obligatoire l’ouverture d’un compte séparé
En vigueur : Article 18 loi du 10 juillet 1965

Pour établir plus de transparence dans l’activité du syndic et l’usage qu’il fait des fonds du syndicat des copropriétaires (gestion courante, appels de fonds pour travaux, etc.), l’ouverture d’un compte séparé devient obligatoire à la date anniversaire de la loi. Ainsi, les fonds appartenant au syndic et ceux de chaque copropriété sont bien distincts. Cette disposition s’applique à partir de la date de renouvellement des mandats de syndics en cours. Pour les petites copropriétés de moins de 15 lots une dérogation demeure possible.

5/ Rendre obligatoire la responsabilité civile pour les copropriétaires et les syndics
En vigueur : décret n°2015-518 du 11 mai 2015

La responsabilité civile devient obligatoire pour les copropriétaires et les syndicats. Un bureau central tarificateur est créé par décret pour aider les copropriétés qui rencontreraient des difficultés dans leur recherche d’assurance.

6/ Réaliser un diagnostic complet de la copropriété
En vigueur : Article L731-1 et suivant du Code de la construction

Les compétences requises par un tiers indépendant pour réaliser un diagnostic complet de copropriétés, et le lien avec le carnet d’entretien, sont définies par décret.
Ce diagnostic doit comprendre une analyse technique de l’état du bâti et des équipements, de la situation de l’immeuble au regard de la règlementation, de la performance énergétique du bâtiment et de la gestion patrimoniale de l’immeuble. Il peut inclure des propositions de mesures pour optimiser ou réduire les charges.

7/ Rendre obligatoire un fonds travaux
En vigueur : Article 14-2 loi du 10 juillet 1965

Pour inciter les copropriétaires à entretenir et améliorer leurs bâtiments de façon régulière, gage de maîtrise des charges et d’une meilleure valorisation des logements, un fonds travaux devient obligatoire. Les copropriétaires provisionnent en amont les sommes nécessaires au financement des travaux. Les charges sont étalées dans le temps, ce qui facilite la réalisation de travaux tels que la rénovation énergétique, la réfection des toitures, le renouvellement des équipements de chauffage collectif, etc.

Ce fonds fait l’objet d’un compte bancaire séparé que le syndic doit ouvrir dans le même établissement bancaire que le compte séparé du syndicat des copropriétaires.

8/ Mieux connaître les situations des copropriétés
En vigueur : Article L711-1 et suivant du Code de la construction

Pour mieux connaître leur état et mieux détecter les situations fragiles, les copropriétés seront référencées et immatriculées dans un registre à partir de 2017. Un décret doit définir les modalités d’immatriculation et le contenu de la fiche synthétique, qui doit regrouper des données permettant d’identifier le syndicat, les caractéristiques financières de la copropriété et les procédures administratives ou judiciaires dont le syndicat fait l’objet.
Le registre devrait être prêt avant fin 2016 et sera suivi par une immatriculation étalée dans le temps : d’ici fin 2016 pour les syndicats de copropriétaires de plus de 200 lots et les copropriétés nouvelles, d’ici fin 2017 pour celles comportant plus de 50 lots, et d’ici fin 2018 pour les autres.

9/ Mieux informer les acquéreurs des lots de copropriété
En vigueur : Article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’acquéreur est mieux informé sur le ou les lots dont il va devenir propriétaire, logements, parkings ou caves par exemple, et ceci dès le stade de la promesse de vente. Il dispose, dès la promesse de vente, des informations essentielles concernant ses obligations et celles de sa future copropriété. Cette mesure a par la suite été amendée par l’ordonnance du 27 août 2015 afin de simplifier et d’alléger la nature et les modalités de transmission de ces documents, par exemple en permettant leur dématérialisation.

10/ Renforcer la procédure d’administration provisoire
En vigueur : Décret pris le 17 août 2015

Une copropriété commence à se trouver en difficulté quand le syndicat des copropriétaires voit son équilibre financier compromis en raison du montant des charges impayées ou lorsque le même syndicat ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, faute de pouvoir réaliser des travaux. Les modalités d’intervention du mandataire ad hoc et de l’administrateur provisoire sont améliorées et précisées par décret.

L’AFCopro est spécialisée et peut vous aider sur tous sujets en matière de copropriété.

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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