Evaluer cette article.

Le propriétaire est-il responsable des nuisances causées par son locataire ?

C’est le locataire qui est le principal responsable des troubles qu’il cause au voisinage. Toutefois, le copropriétaire bailleur dûment informé des nuisances engendrées par son locataire doit engager certaines démarches auprès du fauteur de troubles. S’il ne le fait pas, sa responsabilité peut aussi être engagée.

Les nuisances en cause peuvent être notamment des nuisances sonores ou olfactives, dégradation ou encombrement des parties communes (cour, terrasse…), non-respect du règlement de copropriété .

Pour que la responsabilité du bailleur à l’égard de son locataire soit engagée, il doit avoir été mis en demeure et informé officiellement de la situation par les voisins ou par le syndic en cas de non-respect du règlement de copropriété.

En pratique, cette mise en demeure prend la forme d’un courrier recommandé avec accusé de réception. Elle doit être justifiée à l’appui d’éléments constatant les troubles imputables au locataire notamment : témoignages, pétition, constat d’huissier, procès-verbal.

Ce courrier doit lui demander de mettre fin aux agissements de son locataire.

Une fois informé du comportement fautif de son locataire, le bailleur doit utiliser tous les moyens pour faire cesser les troubles. Peu importe qu’il y parvienne : sa responsabilité ne peut être engagée que s’il ne réagit pas.

1/ Démarche amiable

Le propriétaire peut d’abord mettre son locataire en demeure de cesser ces nuisances et d’user paisiblement du logement qu’il occupe. Un courrier recommandé avec avis de réception est nécessaire pour apporter la preuve de la démarche.

Le propriétaire peut également faire appel à un conciliateur de justice.

2/ Résiliation du bail par le copropriétaire bailleur

Si les nuisances persistent en dépit des démarches amiables, le propriétaire peut :

– lorsque le bail contient une clause de résiliation pour non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, saisir le tribunal d’instance pour faire constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion du locataire ;

– lorsque le bail ne contient pas cette clause, assigner le locataire par acte d’huissier devant le tribunal d’instance pour demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

 À noter :

Il peut aussi, lorsque le terme du bail est proche, adresser au locataire, au moins 6 mois avant cette date, un congé (préavis) pour motif légitime et sérieux fondé sur le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués.

Si le bailleur n’agit pas, les personnes se plaignant des nuisances peuvent saisir le tribunal contre le bailleur. Le tribunal compétent dépend du montant des dommages réclamés :

La juridiction compétente dépend des sommes en jeu dans le litige.

– Pour un litige inférieur ou égal à 10 000 €, c’est le tribunal d’instance (TI).

– Pour un litige supérieur à 10 000 €, c’est le tribunal de grande instance (TGI).

3/ L’action du syndicat des copropriétaires

L’action oblique du syndicat contre le locataire est possible si le bailleur est défaillant.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires peut se substituer au bailleur et assigner par voie d’action oblique le locataire sur le fondement des clauses du règlement de copropriété.

En effet, certaines clauses du règlement de copropriété doivent être portés à la connaissance du bailleur comme en dispose la loi du 6 juillet 1989 article 6) :  « Lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété, le copropriétaire bailleur est tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges. Ces extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat. »

Évidemment, il faudra démontrer la réalité des agissements et l’infraction au règlement de copropriété.

Partager cette article

JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

Appelez-nous

This site is protected by wp-copyrightpro.com