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Le 23 novembre 2018, la loi ELAN a modifié et modifiera considérablement le droit de la copropriété. Nous y reviendrons au fil des articles dans les semaines à venir.

 Pour donner de nouveaux outils permettant de diminuer l’absentéisme en assemblée générale et inciter les prises de décisions, la loi ELAN a créé l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires peuvent participer à l’assemblée générale par présence physique, par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification.

 Les copropriétaires peuvent, par ailleurs,voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire. Les formulaires ne donnant aucun sens précis de vote ou exprimant une abstention sont considérés comme des votes défavorables. Sont également considérés comme défavorables les votes par correspondance portant sur des résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.

Les conditions d’identification des copropriétaires usant de moyens de communication électronique pour participer à l’assemblée générale, les mentions du formulaire de vote par correspondance et ses modalités de remise au syndic sont définies par décret en Conseil d’Etat. »

Ce texte laisse perplexe car il pourrait rajouter des difficultés dans la gestion des assemblées et des votes à celles qui existaient déjà.

Nous ne traiterons pas du sujet de l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique permettant leur identification car ce texte nécessitera des précisions par décret avant d’être appliqué.

Qu’est-ce que le vote par correspondance en copropriété ?

 Ce procédé consiste en un formulaire reprenant les résolutions point par point avec les options :Vote pour, Vote contre, Abstention.

Ce formulaire devrait être annexé systématiquement aux convocations d’assemblées générales et retournés  au syndic avant la tenue de l’assemblée générale qui calculera les voix.

1/ Premier problème concernant le vote par correspondance : quelles sont les modalités de retour de ces formulaires dument complétés par les copropriétaires votants ? Comment s’aménager la preuve et s’assurer de la bonne prise en compte de son vote ?

 Cet écueil pourrait être surmonté par des précisions quant aux modalités de preuve du retour et du vote.  Ainsi, il conviendrait de calquer ces modalités à celles  des notifications en copropriété (lettre recommandé, remise contre récépissé ou émargement ou notification par voie électronique).

2/ Second problème concernant le vote par correspondance : L’assemblée générale est un lieu de vie, de débat dans la copropriété. Il arrive que certains intervenants assistent à une assemblée générale puisqu’ils interviennent dans un domaine qui demandent une expertise (expert, avocat, architecte, bureau d’étude,prestataire).

 Grace à ces moments, les copropriétaires prennent connaissance de  ce qui les concernent directement et ce n’est qu’après cela que certains prennent une décision sur le vote pour ou contre d’une résolution.

 Le vote par correspondance pourrait priver les copropriétaires concernés de ces informations  et d’échanges et qui permettent de donner un consentement.

Il conviendra de trouver des mécanismes afin de faire circuler cette information de manière objective en vue d’une prise de décision éclairée du copropriétaire votant par correspondance.

 3/ Troisième problème concernant le vote par correspondance :

Le texte anticipe les cas où les votes par correspondance sont considérés comme des votes défavorables :

– L’ « abstention ». Donc dans le cadre d’un vote par correspondance, une abstention est dénaturée puisqu’elle devient pratique un vote contre.

Précisons que le législateur n’a pas pris soin de confirmer ou infirmer le sort de l’abstention à la majorité de l’article 24.  

En effet,pour répondre aux exigences de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, l’abstention n’est pas un vote contre mais est décompté de la base de calcul des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés.

 –   Les formulaires ne donnant aucun sens précis du vote.  Qui aura qualité pour trancher sur le sens précis du vote ? Il conviendrait de la préciser et de remettre la souveraineté à l’assemblée générale par l’intermédiaire du président de séance.

– Les résolutions qui, à l’issue des débats en assemblée générale, ont évolué de manière substantielle.  Même remarques,qui va trancher sur cette notion ? Les pouvoirs de l’assemblée générale,du président de séance, du scrutateur et du secrétaire devraient être réaffirmés dans les textes et même précisés sur ce point.

En conséquence,  il est évident de constater une évolution sur les modalités de vote en assemblée générale de copropriété mais ce nouvel outil nécessite des nombreuses adaptations afin d’éviter les contentieux.

Ainsi, l’AFCopro informe et aide ses conseillers syndicaux et ses syndics bénévoles sur tous sujets concernant l’assemblée générale.

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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