Suite à ’ordonnance du 20 mai 2020 et jusqu’au 31 janvier 2021, le gouvernement a décidé de mesures dérogatoires impactant le secteur de la copropriété et notamment le pouvoir confié au syndic de décider seul de la tenue d’une assemblée générale uniquement par correspondance au moyen de votes exprimés par le biais d’un formulaire fixé par arrêté.

L’assemblée générale des copropriétaires est alors convoquée sans qu’un lieu de réunion soit déterminé, ni indiqué dans la convocation.

1/ Le préalable à cette possibilité de choisir seul ce mode d’assemblée

L’article 13 de l’ordonnance du 20 mai 2020 impose au préalable la condition suivante:

« Lorsque le recours à la visioconférence ou à tout autre moyen de communication électronique n’est pas possible, le syndic peut prévoir que les décisions du syndicat des copropriétaires sont prises au seul moyen du vote par correspondance. »

 

2/ Comment est désigné le président de séance ?

Lorsque les décisions sont prises au seul moyen du vote par correspondance, le président du conseil syndical, ou à défaut, l’un de ses membres, ou en leur absence, l’un des copropriétaires votant désigné par le syndic, assure les missions qui incombent au président de séance.

 

3/ Combien de délégations de votes (pouvoirs) peut-on détenir jusqu’au 31 janvier 2021 ?

Un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 15 % des voix du syndicat des copropriétaires.

Après cette date, un mandataire peut recevoir plus de trois délégations de vote si le total des voix dont il dispose lui-même et de celles de ses mandants n’excède pas 10 % des voix du syndicat des copropriétaires.

 

4/ Quelles sont les modalités de signature de la feuille de présence et du procès-verbal de l’assemblée générale ?

Le président de séance certifie exacte la feuille de présence et signe, le cas échéant avec le ou les scrutateurs, le procès-verbal des décisions dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée générale.

 

5/ Quelles sont les limites du vote par correspondance que le législateur n’a pas anticipé ?

– Le législateur n’a pas anticipé les cas où la question est « imparablement/naturellement » amendée car elle contient un projet de résolution avec des sommes laissée vide dans la convocation et nécessite un fixation le jour de l’assemblée générale.

Nous pouvons illustrer cela en faisant référence à certain vote de seuil de consultation du conseil syndical ou de mise en concurrence parfois laissé « en blanc » ou les honoraires de syndic sur travaux.

 Voici une résolution inscrite à l’ordre du jour concernant la fixation du montant des honoraires travaux :

En effet, actuellement le seul dispositif concerne des questions avec des projets de résolutions intégralement rédigé qui subissent un amendement mais pas les projets de résolution partiellement rédigé qui ne s’acteront qu’après le passage nécessaire par un amendement.

A ce propos, l’actuel et nouvel article 17-1A de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment : « Si la résolution objet du vote par correspondance est amendée en cours d’assemblée générale, le votant par correspondance ayant voté favorablement est assimilé à un copropriétaire défaillant pour cette résolution. »

Cette règle ne répond pas à toutes les possibilités d’amendement d’un projet de résolution.

En attendant des modifications, les conseillers syndicaux avec lesquels le syndic est tenu de collaborer pour dresser l’ordre du jour, devront être vigilants à ce que les convocations soient les plus complètes et rédigées possibles.

De plus, en ce qui concerne la rédaction du formulaire de vote par correspondance, il est très important de préciser que des ajouts (sans retrancher les mentions fixés par arrêtés) sont possibles. EN effet, l’article 1er de l’ arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondance aux assemblées générales de copropriétaires prévoit: « Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée. »

 

Les difficultés se rencontrent au moment de procéder à un second tour à la majorité de l’article 25-1 (souvent lors de l’élection du syndic)

En effet, dans le formulaire de vote par correspondance envoyé aux copropriétaires, il est proposé sur la question du syndic Pour Contre ou Abstention pour le premier tour.

Mais il n’est pas prévu de second tour comme le prévoit l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.

On peut relever qu’il s’agit de la question de la désignation du syndic, laissant aux copropriétaires la possibilité de voter « pour », « contre » ou « abstention ».

Que peut-on constater en pratique ?

Lors des assemblées générales qui se tiennent depuis septembre, nous pouvons constater que le vote du copropriétaire lors du premier tour est automatiquement reporté dans le second lorsque l’article 25-1 tend à s’appliquer.

Sur un plan théorique, nous constatons que le législateur n’a pas prévu de dispositif spécifique pour le vote par correspondance et n’a pas modifié/adapté les articles 19 et 19-1 du décret du 17 mars 1967  qui imposent d’examiner toutes les candidatures avant de pouvoir réaliser un second tour.

Ce vide juridique fragilise les assemblées générales et ouvrent des possibilités de recours en nullité des décisions d’assemblées générales alors qu’il n’y a pas de dispositifs sur lesquels peuvent s’appuyer le syndic et la copropriété pour pouvoir procéder à un vote sécurisé et régulier tout en prenant en compte la décision du votant.

 

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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