La majorité de vote de l’article 25 – majorité absolue
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article 25En copropriété, le passage en assemblée générale est obligatoire. Cette dernière prend les décisions qui vont impacter la vie des copropriétaires sur tous les domaines.

Ces décisions relèvent de majorités différentes selon l’importance des questions. La loi du 10 juillet 1965 en fixe les grandes lignes mais parfois floue, d’autres fois incomplète, une grande part est laissée à l’interprétation au cas par cas pour apprécier quelle règle de majorité est la bonne.
Ces vides génèrent un important contentieux.

Le mécanisme de la majorité de l’article 25 « majorité absolue »
La majorité absolue est vise les décisions relevant de tâches plus importantes que la simple gestion courante et administration classique de l’immeuble.
La majorité absolue est la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble (présents, représentés et absents).

Si la majorité absolue n’a pas été obtenue, l’organisation d’un 2e vote est possible à la majorité simple :
– immédiatement si le projet recueille au moins le 1/3 des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés et absents),
– ou dans les 3 mois au cours d’une nouvelle assemblée générale si le projet n’a pas recueilli le 1/3 des voix.
C’est le vote de « rattrapage » prévu par l’article 25-1 (qui n’est pas possible notamment pour les travaux de transformation ou d’amélioration de l’immeuble et pour les questions relatives à l’individualisation des contrats de fourniture d’eau).

Illustration du mécanisme dans une copropriété de 1000 voix totales avec seulement 600 présentes et représentées le jour de l’assemblée générales.
1er cas : le vote sur la candidature du syndic recueille 600 voix /1000, le syndic est élu au 1er tour conformément à la majorité de vote de l’article 25.
2e  cas : le vote sur la candidature du syndic recueille 400 voix /1000, le syndic n’est pas élu au 1er tour  mais un 2e tour peut intervenir immédiatement. Au 2e tour, la candidature du syndic recueille 400 voix /600, il est élu au 2e tour.
3e cas : le vote sur la candidature du syndic recueille 300 voix /1000, le syndic n’est pas élu au 1er tour  et n’a pas recueilli plus du tiers des voix. En conséquence, il faudra convoquer une assemblée générale dans les 3 mois avec le projet de résolution sur l’élection du syndic directement voté à la majorité simple de l’article 24.
NB : ceci vous donne une idée du mécanisme, lors de l’élection du syndic d’autres paramètres entrent en jeu, l’AFCopro pourra apporter un regard complet et avisé sur la situation.

Quelles sont les décisions visées (le législateur modifie régulièrement ces articles, des choses peuvent changer donc vigilance) ?

Décisions relatives aux organes de la copropriété
– désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical,
– décision de déroger à la mise en concurrence de syndics,
– délégation de pouvoir (procuration) de prendre l’une des décisions susceptibles d’être prises à la majorité simple,
– délégation de pouvoir pour une « cogestion » si la copropriété comporte au plus 15 lots.

Décisions relatives aux travaux et équipements
– autorisation donnée à certains copropriétaires de réaliser à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci,
– travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels,
– travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre non réalisés dans le cadre de travaux affectant les parties communes (y compris des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné),
– installation ou la modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune,
– installation de compteurs d’eau froide divisionnaires,
– installation de compteurs d’énergie thermique ou de répartiteurs de frais de chauffage,
– travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration de l’immeuble,
– demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires,
– suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

Décisions relatives à la sécurité de l’immeuble
La majorité absolue est exigée pour les décisions portant sur la sécurisation de l’immeuble (accès des forces de l’ordre à l’immeuble et transmission des images réalisées…).

Décisions relatives à la vente et répartition des charges
– vente d’une partie commune résultant d’une obligation légale (établissement de cours communes par exemple),
– modification de la répartition des charges suite au changement d’usage d’un partie privative.

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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