Lorsque la copropriété connait d’importantes complications financières ou qu’elle ne peut plus pourvoir à la conservation de l’immeuble, un administrateur provisoire peut être désigné par le juge (TGI).
Alors, il remplace le syndic pour prendre en vue de rétablir une situation normale de la copropriété.

Qui peut saisir le juge ?
La démarche peut être effectuée par :
– le syndic de copropriété après consultation du conseil syndical,
– les copropriétaires représentant au moins 15 % des voix de la copropriété,
– le maire ou le président de l’EPCI compétent en matière d’habitat ou le préfet,
– le mandataire ad hoc,
– le procureur de la République.

Qui est l’administrateur provisoire ?
Par une ordonnance adressée à chaque copropriétaire, le juge peut désigner en tant qu’administrateur provisoire :
– un administrateur judiciaire,
– une personne physique ou morale dotée d’une expérience de 3 ans en gestion de copropriété ou dans le conseil des syndicats de copropriétaires et d’un diplôme juridique de niveau master 2,
– le mandataire ad hoc qui s’est éventuellement occupé de l’immeuble, sur décision motivée et après consultation du conseil syndical.

Il ne doit pas avoir de liens avec le syndic, les copropriétaires ou les créanciers.

Quel est son rôle ?
L’administrateur est prendra les mesures adéquates à l’assainissement du fonctionnement de la copropriété. Pour assurer sa mission, le Tribunal de grande instance confère à ce dernier :
– tous les pouvoirs du syndic de copropriété (dont le mandat prend fin de plein droit et sans indemnité),
– tout ou partie des pouvoirs de l’assemblée générale et du conseil syndical (ses décisions requièrent alors l’avis préalable du conseil syndical, sauf urgence).

Les conséquences de sa désignation sur les créances
Pour les créances du syndicat des copropriétaires
La nomination de l’administrateur provisoire entraîne pendant les 12 mois à 30 mois (selon la durée de sa mission) la suspension voir dans certains cas l’interdiction :
– des créances antérieures (hors créances vis-à-vis de l’administration),
– des remboursements d’un emprunt collectif,
– des actions en justice visant à la condamnation du syndicat débiteur ou la résolution d’un contrat pour défaut de paiement,
– des procédures d’exécution ou de distribution,
– des majorations ou pénalités contractuelles.

Pour les créanciers du syndicat des copropriétaires
Les créanciers ont 3 mois à partir de la publication de l’ordonnance de désignation de l’administrateur civil au bulletin officiel des annonces civiles (BODACC) pour déclarer leurs créances.
La déclaration de créance doit être adressée en lettre recommandée avec mention :
– de l’identité du créancier et les coordonnées de la personne qui le représente,
– de la nature, du montant de la créance due au jour de l’ordonnance de désignation de l’administrateur provisoire avec les preuves correspondantes et le calcul des intérêts,
– de l’indication de la juridiction saisie si la créance fait l’objet d’un litige.
NB : Les créances relatives à un contrat de travail n’ont pas à être déclarées.
Ensuite, l’administrateur provisoire dresse et publie la liste les créances et leur montant.
Puis, les créanciers ont 2 mois à compter de la publication de la liste pour en contester le contenu auprès du TGI.

Les suites de l’analyse de l’administrateur provisoire
Un projet d’échéancier (global et détaillé) est notifié par lettre recommandée aux créanciers qui ont à nouveau 2 mois à compter de la notification pour faire part de leurs observations.
Après, l’administrateur provisoire dépose le plan d’apurement définitif au greffe du TGI afin d’être homologué par le juge. Dans ce document il est précisé :
– le plan d’étalement des appels de fonds auprès des copropriétaires,
– les échéanciers détaillés par créancier.
– l’état des dettes (déclarées et non recouvrables),
– la trésorerie prévisionnelle du syndicat sur la durée du plan.

En appui, il peut être communiqué les documents suivants :
– l’énumération des travaux nécessaires au redressement financier de la copropriété et à la préservation de l’immeuble,
– l’inventaire des mesures de gestion et des procédures amiables ou contentieuses envisagées,
– les remarques du conseil syndical et des créanciers,
– l’état détaillé des copropriétaires débiteurs,
– le détail des biens susceptibles d’être vendus,
– le projet de convention d’administration provisoire renforcée si elle existe.

Le plan d’apurement définitif remis au juge ne peut pas excéder 5 ans et doit être notifié selon les formes règlementaires en lettre recommandée aux créanciers, au conseil syndical et aux copropriétaires.
Enfin, l’’administrateur provisoire fait un compte rendu sur sa mission écrit au tribunal sur sa demande, et dans au minimum tous les ans. Le but est de mentionner les mesures pour redresser la la copropriété.

L’AFCopro peut intervenir pour les copropriétés en difficultés, contact@afcopro.com / 04 91 76 25 73

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