La réforme du droit de la copropriété 2018/2019 portant sur le syndicat des copropriétaires

La loi ELAN du 23 novembre 2018 (art. 215) a permis d’amorcer le processus de refonte du droit de la copropriété. Après les décrets de mai et juin 2019 auxquels nous avons déjà consacrés plusieurs articles, l’Ordonnance du 30 octobre 2019 entraîne d’importantes modifications sur le plan du droit de la copropriété.

Nous allons consacrer un article par thème permettant de condenser ces changements entre 2018 et jusqu’à la récente ordonnance du 30 octobre 2019 (qui entrera en vigueur le 1er juin 2020) sauf quelques exceptions que nous vous signalerons.

Affinement des règles applicables au syndicat des copropriétaires

L’article 11 de l’ordonnance du 30 octobre 2019 précise que toute copropriété pourra dorénavant faire le choix de recourir à la forme du syndicat coopératif ; l’obligation de prévoir expressément cette modalité de gestion dans le règlement de copropriété est supprimée. 
De plus, l’objet du syndicat des copropriétaires est étendu : il a désormais pour objet non seulement la conservation et l’administration des parties communes, mais également leur amélioration.
Enfin, la responsabilité du syndicat est étendue à l’ensemble des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers ayant pour origine les parties communes et non plus aux seuls dommages occasionnés par un vice de construction ou un défaut d’entretien.

L’ouverture de l’action en justice de la copropriété dans l’intérêt de la copropriété

Le président du conseil syndical peut désormais, en cas de carence ou d’inaction du syndic et sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic en réparation du préjudice subi par le syndicat. En l’absence de conseil syndical, cette action peut être engagée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires.
L’article 15, relatif à la capacité du syndicat des copropriétaires à agir en justice, est complété en ce sens. 
En outre, en cas de condamnation, les dommages et intérêts seront versés au syndicat des copropriétaires. 
Si l’action est déclarée bien fondée à l’issue de l’instance, les frais de procédure non pris en charge par le syndic sont répartis entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.  

Les modalités de cession de parties communes

La part du prix découlant de la cession de parties communes revenant à chaque propriétaire lui est remise par le syndic après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires. Cette règle s’applique aux ventes conclues après l’entrée en vigueur de l’ordonnance (à partir du 1er juin 2020). 
Les références, au sein de l’article 16-1, à une remise des sommes au copropriétaire malgré l’existence d’une sûreté grevant son lot, ainsi qu’aux dispositions du Code de l’expropriation (relative aux droits des créanciers régulièrement inscrits sur les immeubles expropriés reportés sur l’indemnité selon leur rang de préférence) sont supprimées. 

Précision sur le mode de passation en syndicat secondaire

Syndicat secondaire

Lorsqu’une même copropriété comporte plusieurs bâtiments, un ou plusieurs syndicats secondaires peuvent être créés, pour faciliter la gestion. Le recours au syndicat secondaire est étendu afin de permettre sa constitution, non seulement en présence de plusieurs bâtiments, mais également en présence d’entités homogènes susceptibles de gestion autonome. 

L’AFCopro est à votre disposition si vous avez besoin d’informations ou d’une aide spécialisée en copropriété. Pour cela, il suffit de nous contacter : contact@afcopro.com ou 04 91 76 25 73.

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