Les points essentiels à savoir sur un syndic de copropriété
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syndic de copropriétéPartant du principe qu’un syndic est obligatoire, nous consacrons un article pour connaitre les points essentiels sur le sujet. Le syndic représente et gère la copropriété, il peut être un professionnel ou un non professionnel.

1/ Syndic professionnel ou non professionnel

Lorsque le syndic est un professionnel (personne physique exerçant en son nom propre ou une société), il doit remplir les conditions suivantes :
– justifier d’une garantie financière suffisante destinée à assurer à la copropriété le remboursement de ses fonds en cas de faillite,
– justifier d’une assurance responsabilité civile professionnelle pour couvrir les fautes qu’il commettrait dans le cadre de l’exercice de son mandat,
– posséder une carte professionnelle de gestion immobilière délivrée par les chambres de commerce et de l’industrie (CCI).
L’AFCopro assure, aide les conseils syndicaux à controler, assister et améliorer la gestion du syndic  (contact@afcopro.com).

A l’inverse, le syndic peut être un copropriétaire bénévole sur sa propre personne (cas des petites copropriétés), ou exercer sous la forme coopérative (le conseil syndical devenant organe de gestion / type de gestion destinée aux grosses copropriétés).
Il n’a pas l’obligation de justifier d’assurances particulière comme c’est le cas pour un professionnel par contre, il est recommandé d’assurer sa responsabilité en cas de fautes.
L’AFCopro assure, aide les syndics bénévoles à assurer la gestion de leur copropriété et à réduire leurs charges (contact@afcopro.com).

2/ Quel sont ses taches principales ?

Le syndic doit assurer la gestion administrative de la copropriété, à savoir :
– procéder à l’immatriculation de la copropriété,
– faire exécuter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale,
– administrer l’immeuble, assurer sa conservation, sa garde, son entretien et, en cas d’urgence, faire exécuter les travaux nécessaires en vue de sa sauvegarde,
– représenter le syndicat en justice,
– établir et tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble,
– établir et tenir à jour une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti,
– établir et tenir à jour une liste de tous les copropriétaires avec indication de leur lot, leur état civil et leur domicile réel et élu ainsi que leur adresse électronique, lorsque le copropriétaire a donné son accord,
– informer les occupants de l’immeuble (propriétaires et locataires) des décisions prises en assemblée générale.
– Assurer la responsabilité civile du syndicat avec l’accord préalable de l’assemblée générale,
– Pour le professionnel, il doit en plus faire voter la sous-traitance des archives lorsqu’il ne veut pas les conserver lui-même et proposer aux copropriétaires un accès en ligne sécurisé des documents relatifs à la gestion de l’immeuble et des lots, sauf décision contraire de l’assemblée générale.
– établir le budget prévisionnel de la copropriété, les comptes du syndicat et leurs annexes, et les soumettre au vote des copropriétaires,
– ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement),sur lequel sont versées toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat, et un compte bancaire séparé rémunéré au nom du syndicat sur lequel sont versées les cotisations au fonds de travaux,
– organiser un vote, lors de sa nomination puis au moins tous les 3 ans, concernant la constitution d’une réserve spéciale destinée à l’entretien et la conservation de l’immeuble.

3/ Comment est-il nommé ?
La désignation du syndic doit faire d’un projet de résolution avec le contrat de mandat annexé à la convocation puis est voté en assemblée générale à la majorité de l’article 25 et 25-1 de la loi du 10 juillet 1965.
La mise en concurrence de plusieurs contrats de syndic est obligatoire tous les 3 ans, qu’entend-on par-là ?
La mise en concurrence préalable de plusieurs projets de contrat de syndic est obligatoire et doit être réalisée tous les 3 ans par le conseil syndical (article 21 loi du 10 juillet 1965).
En outre, tout copropriétaire peut le faire spontanément (art 10 décret du 17 mars 1967).
Les projets sont présentés aux copropriétaires avant qu’ils procèdent au vote du syndic.
Si le marché local des syndics ne permet pas une mise en concurrence, le conseil syndical peut proposer d’y renoncer. Le syndic doit alors notifier cette proposition à chaque copropriétaire par (source service public):
– lettre recommandée avec avis de réception,
– ou par courrier électronique lorsque le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic de copropriété.
La mise en concurrence n’est pas obligatoire si :
– la copropriété est dépourvue de conseil syndical,
– ou si les copropriétaires ont voté l’année précédente à la majorité absolue leur volonté d’y déroger.

Que contient le contrat de mandat de syndic ?
Le mandat donné au syndic professionnel prend la forme d’un contrat dont le contenu et la durée sont réglementés par le décret du 26 mars 2015. Pour les syndics bénévoles, nous avons dressés des mandats spécifiques et adaptés aux nouvelles exigences.
Cette trame obligatoire fixe :
– la durée de son mandat, sa date de prise d’effet et d’échéance (maximum 3 ans),
– les conditions de sa rémunération s’agissant du syndic professionnel,
– les conditions d’exécution de sa mission avec les prestations comprises dans les honoraires de gestion courante et les prestations particulières pouvant être facturées en sus.

L’AFCopro aide ses adhérents à analyser les contrats de syndics.

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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