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Le droit de jouissance exclusif (usage privatif d’une partie commune) d’une partie commune n’est pas un droit de propriété. Il s’agit d’un simple droit d’usage privatif qui peut être temporaire ou permanent, rattaché à un lot ou à un copropriétaire. Ce droit peut être accordé par le règlement de copropriété ou par les autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale. En cas de litige, le juge détermine les conditions d’usage privatif de cette partie commune au cas par cas.

En principe, les parties communes ont un usage collectif et chaque copropriétaire peut les utiliser et y circuler librement. Dans certains cas, un droit de jouissance exclusif de certaines parties communes peut être attribué à un ou plusieurs copropriétaires, notamment lorsqu’ils sont les seuls à y avoir accès.

En pratique, ce droit d’usage privatif concerne certaines parties communes attenantes à un lot de copropriété, notamment les : balcons, terrasses, jardins, cours, combles, couloirs.

Comment s’attribue le droit de jouissance ?

Le droit de jouissance exclusif d’une partie commune doit être prévu :

– soit au sein du règlement de copropriété,

–    soit par une décision prise en assemblée générale à la double majorité de l’article 26 sauf s’il est contraire à la destination de l’immeuble ou porte atteinte aux modalités de jouissance de parties communes.

Le droit de jouissance ainsi défini peut être :

–   soit attribué nominativement à un copropriétaire (le droit de jouissance est alors personnel et ne peut pas être transmis),

–   soit rattaché à un lot (le droit est permanent et transmis avec le lot en cas de vente, décès ou succession).

À savoir : la remise en cause d’un droit de jouissance exclusif est impossible sans l’accord de son bénéficiaire.

Quel est la limite du droit de jouissance ?

La jouissance exclusive de la partie commune doit être conforme à l’usage de l’immeuble (ou destination de l’immeuble).

Dès lors, certains petits aménagements sont possibles sans autorisation. En revanche, la réalisation de travaux nécessite toujours l’accord des autres copropriétaires.

La limite du droit de jouissance en cas d’aménagement :

Vous pouvez librement :

– jardiner ou disposer des pots et bacs à fleurs,

– installer du mobilier de jardin (table, chaises, parasol…),

– installer un petit bac à sable pour enfant,

– faire des barbecues (sous réserve que cela ne soit pas interdit par le règlement de copropriété)

 À noter : l’usage exclusif d’une partie commune est libre sous réserve de ne pas créer de nuisances vis-à-vis du voisinage.

La limite du droit de jouissance en cas de travaux :

Entreprendre des travaux dans une partie commune dont vous avez la jouissance privative nécessite l’accord des copropriétaires. La majorité nécessaire varie selon l’ampleur des travaux envisagés.

La majorité de l’article 25 est nécessaire si les travaux affectent les parties communes ou leur aspect extérieur.

La majorité de l’article 26 est nécessaire si les travaux modifient en profondeur les parties communes comme une construction.

Source service public

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JURISTE_AFCopro

Diplôme : Master II Immobilier et Urbanisme
Expérience pratique et spécialisée en copropriété : 9 ans

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