Issue de la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024 relative à l’habitat dégradé, la création du prêt collectif à adhésion automatique constitue une évolution importante du financement des travaux en copropriété. Les modalités pratiques ont été précisées par le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025.

L’objectif est de faciliter la réalisation de travaux souvent retardés faute de solutions de financement adaptées pour certains copropriétaires.

Travaux concernés

Le dispositif peut être utilisé pour financer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, les travaux destinés à assurer la santé ou la sécurité des occupants, les travaux prescrits par une autorité administrative (insalubrité, péril, arrêtés de police, etc.), les travaux d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite ainsi que les travaux de rénovation énergétique et d’économies d’énergie.

Vote de l’emprunt

Conformément à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, le prêt collectif est voté à la même majorité que celle exigée pour les travaux qu’il finance.

Cette disposition facilite le recours à l’emprunt collectif pour les copropriétés devant engager des travaux importants.

Adhésion des copropriétaires

Chaque copropriétaire est réputé adhérer au prêt collectif.

Le copropriétaire qui ne souhaite pas y participer dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale pour notifier son refus au syndic. Il doit alors régler l’intégralité de sa quote-part de travaux dans un délai de six mois. À défaut, il est automatiquement intégré au dispositif de financement.

Prêt attaché au lot

Le prêt est attaché au lot de copropriété et non à la personne du copropriétaire.

En cas de vente, les échéances restant à courir peuvent être transférées à l’acquéreur sans nouvel accord de l’établissement prêteur. Le vendeur conserve toutefois la possibilité de rembourser sa quote-part par anticipation lors de la vente.

Garanties

Les articles 26-7 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 imposent la mise en place d’un cautionnement obligatoire.

En cas de défaillance d’un copropriétaire emprunteur, l’organisme de caution se substitue à celui-ci pour assurer le remboursement des sommes dues à l’établissement financier.

Pour l’obtention du prêt, le syndic doit notamment transmettre les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, l’état des impayés, les éléments financiers de la copropriété ainsi que les documents permettant d’apprécier la situation du syndicat des copropriétaires.

Durée du financement

Le décret n° 2025-711 du 25 juillet 2025 a fixé la durée maximale du prêt collectif à 25 ans (300 mois), disposition codifiée à l’article R.732-1 du Code de la construction et de l’habitation.

Gestion des impayés

Depuis le 1er octobre 2025, la procédure applicable prévoit une relance adressée au copropriétaire au moins 30 jours après l’échéance impayée, suivie d’une mise en demeure 60 jours après cette relance. Si l’impayé persiste 30 jours après la mise en demeure, un constat de défaillance peut être établi et l’organisme de caution intervenir conformément aux dispositions réglementaires.

Copropriétés en difficulté

Le Fonds de Garantie pour la Rénovation (FGR) peut contre-garantir jusqu’à 80 % des cautionnements accordés à certaines copropriétés faisant l’objet d’un plan de sauvegarde ou d’une opération de redressement. Cette mesure vise à faciliter l’accès au financement des copropriétés les plus fragiles.

Points d’attention

Avant tout vote d’emprunt collectif, il convient d’examiner avec attention le taux d’intérêt proposé, le coût global du crédit sur toute sa durée, les frais de dossier et de garantie, les conditions de remboursement anticipé ainsi que les conséquences du prêt en cas de vente d’un lot. Il est également recommandé de comparer plusieurs offres de financement avant toute décision.

Conseil de L’AFCopro

Le prêt collectif à adhésion automatique constitue un outil supplémentaire permettant aux copropriétés de financer des travaux parfois indispensables à la conservation du patrimoine ou à la rénovation énergétique des immeubles.

L’AFCopro recommande aux conseils syndicaux de solliciter plusieurs établissements financiers, de vérifier le coût global du financement sur toute sa durée et de s’assurer que l’ensemble des copropriétaires dispose d’une information complète avant le vote de l’assemblée générale. Une attention particulière doit être portée aux conditions de garantie, aux modalités de transfert du prêt en cas de vente et au coût réel de l’opération pour chaque copropriétaire.